湘南の家賃は築年でどれだけ下がる？築古1Kは約4割安い

予算に対して、部屋が少し足りない。湘南で物件を眺めていると、たいていこの状態になります。あと1万円下げたい。そのときまず緩める条件が、築年数です。

湘南の1Kは、新築の平均が約7.8万円、築31年を過ぎると約4.2万円です（roomap掲載データ ※1）。下がり方は街によってかなり違い、平塚では築古が築浅より約44%安いのに対し、藤沢では約26%しか下がりません。家賃が築年とともに下がるのはどこでも同じです。いくら下がるかが、街と間取りで変わります。

同じ間取り・同じエリアなのに、家賃がずいぶん違うことがあります。その差を生む大きな要因が築年数です。本稿は、予算から狙うべき築年を逆算するための材料としてまとめます。

対象は湘南エリア（藤沢・茅ヶ崎・鎌倉・平塚・逗子・大磯・二宮）の掲載物件です。数値は2026年6月時点の平均で、間取りをそろえて比べます。母数が小さいエリア・帯は参考値として扱い、その都度ことわります。掲載件数そのものは非公開とし、平均と差だけを見ていきます。

築年が10年進むごとに、家賃はこう動く

間取り別の築年帯ごとの平均家賃は、次のとおりです（roomap掲載データ ※1）。

築年帯	1K	1LDK	2LDK
築0〜5年（新築〜築浅）	78,000円	107,000円	145,000円
築6〜10年	70,000円	101,000円	115,000円
築11〜20年	64,000円	97,000円	111,000円
築21〜30年	52,000円	87,000円	103,000円
築31年〜	42,000円	75,000円	91,000円

押さえておきたいのは、下がり方の「かたち」です。

• 最初の10年はゆるやかで、築20年を越えたあたりから下げ幅が大きくなります。築20年の節目は、築年帯を考えるときの目印になります。
• 下げ幅は間取りによって違い、いちばん大きいのは単身向けの1Kです（くわしくは次章）。

家賃を抑えたいなら、大きく下がる築20年の節目を越えた帯が候補になります。

間取りで「下がり方」はかなり違う

築年による下落幅は、間取りによって大きく変わります。

• 築古の1Kは、新築のほぼ半額まで下がります（新築の約8万円が、築古では約4万円。率にして約45%減 ※1）。
• 1LDKは約30%、2LDKは約37%の下落です。

下落率がいちばん大きいのは、家賃が最も低い1Kです。単身向けの古い住戸は供給が多く、価格競争が起きやすいためと見られます。一方ファミリー向けの広い間取りは、新築に高額帯が混じり、新築時点の平均を押し上げているようです。

家賃を最優先する単身者なら、築古の1Kはコストパフォーマンスがかなり高くなります。一方で1LDK・2LDKは下がり方がなだらかで、築年だけで大きな得をしにくい、と見てよさそうです。

なお3LDK以上の大型は、新築にタワー系や分譲賃貸など高額物件が混じるため平均が跳ね上がり、築古との差がさらに開きます。ただし掲載件数が少なく、ここは傾向の参考にとどめます。

築何年を選ぶか。予算から逆算する

築年と家賃の関係が見えると、部屋探しの順番を逆にできます。「いくらの物件があるか」ではなく、「この予算なら築何年が射程か」から考える、という順番です。

家賃8万円を上限にするなら、選択肢はこう変わります。

• 新築〜築浅でおさめるなら、1Kが中心になります。
• 1LDKが8万円の枠に入るのは築31年〜の帯です（平均75,000円）。築11〜20年の1LDKは平均97,000円で、8万円には届きません。

つまり、築年をどこまで許容するかで、同じ予算で選べる間取りが変わります。

広さ・立地・新しさ。どれか一つを軸に決めると、築年帯はおのずと絞れます。新しさを軸にするなら、候補は築6〜10年です。設備は新築に近いまま、家賃は新築〜築浅より一段下がります。

築古でも下がりにくい街、大きく下がる街

築年の効き方は、街によっても違います。市ごとに比べるときは、各市で掲載数が多く十分なサンプルが取れる1Kを使います。築浅（築10年以内）と築古（築20年以上）の平均を市別に並べます（roomap掲載データ ※1）。

市	築浅（〜築10年）	築古（築20年〜）	差
平塚	75,000円	43,000円	約44%減
鎌倉	93,000円	54,000円	約42%減
茅ヶ崎	77,000円	49,000円	約36%減
藤沢	71,000円	53,000円	約26%減

• 下がり方がいちばん小さいのは藤沢（約26%減）。駅前の利便性や人気が、築年の古さをある程度打ち消しているとみられます。築古でも値が落ちにくい街です。
• 大きく下がるのは平塚・鎌倉（約42〜44%減）。築年を許容できるなら、家賃を抑える余地が大きい街です。
• 鎌倉は築浅の1Kが最も高い（約9万円）一方で、築古になると約5万円台まで下がり、藤沢とほぼ並びます。鎌倉の家賃が高いのは、築浅の物件に高値が集中しているためです。

築年を許容したときに家賃が大きく下がるのは平塚と鎌倉、あまり下がらないのが藤沢です。築年と立地は、セットで見るのが現実的です。

築古で確認したいこと

家賃が下がるぶん、確認すべきことも増えます。

築年が古い物件は、設備・断熱・耐震が現在の基準に届いていない場合があります。とくに耐震は1981年（昭和56年）の新耐震基準が一つの目安で、これより前の建物は構造の確認をおすすめします（国土交通省 ※2）。内見では、次の点も見ておきたいところです。

• 設備と断熱の状態
• 結露やカビの出やすさ
• 建物の管理状態と、共用部の維持状況
• 海に近い物件なら、塩害と湿気の影響

築古の安さを取るかどうかは、これらのリスクと天秤にかけて決めると失敗が減ります。築古を避けるべき、という話ではありません。確認すべき点を押さえれば、築古は十分に賢い選択になります。

まとめ：予算が決まっているなら、築年から考える

下げ幅は、間取りと街で変わります。間取りでは単身向けの1Kがいちばん大きく、街では平塚と鎌倉で大きく、藤沢では小さく出ます。

予算を起点に、広さ・立地・新しさのどれを最優先にするかを一つ決めると、候補の築年帯はぐっと絞り込めます。

roomapでは、築年数やエリア、間取りを指定して物件を探せます。住み替え先の条件で、いまの相場を確かめてみてください。

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鎌倉市・藤沢市の家賃相場や住みやすさは鎌倉市の街情報ページ・藤沢市の街情報ページにまとめています。

この記事の情報源

• ※1 roomapの掲載データ（2026年6月時点。湘南エリアの賃貸掲載物件の平均値。掲載件数は非公開とし、平均・差のみ記載）
• ※2 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」（新耐震基準）